公寓房“騙局”？怎么退買房定金？

近幾年來，我國的產品房價格一向呈現著繼續上漲、居高不下的態勢，雖然國家不斷出臺方針調控房價，住房價格仍然不斷攀升。根據此種現狀，商場出現了大量價格低、不受限購方針束縛的公寓，但這種“物美價廉”的公寓背后，卻是圈套重重……就連退買房定金都是困難重重。

    外地戶口的翁先生，出于長期在廣東發展的考慮，打算在廣州購買一套房子以供居住，但由于產品房價格過高以及限購方針的影響，翁先生決議購買相較于產品房更為經濟實用的公寓。偶然時機，翁先生看到了某公寓宣傳廣告，“不限購不限貸”的廣告語令其非常心動，在出售熱情介紹和引薦下，翁先生決議購買，并交付了定金?？墒?，在簽署確認書的時候，翁先生卻發現出售人員供給的是一份一起出資建房確認書，出售人員向她解說道：其實協作建房便是由咱們開發商供給土地，由購房者供給資金，開發商擔任開發建造，終究仍是由購房者取得合建房子。聽完出售人員的解說后，翁先生打消了疑慮，在一起出資建房確認書上簽下了自己的姓名。

    回到家后，翁先生告知家人她購買了一套公寓，并把一起出資建房確認書給家人看，翁先生家人看完后，對于這套公寓以及一起出資建房確認書產生了疑慮，認為這種一起出資建房的模式不可靠，翁先生對購房一事產生了猶疑，隨后挑選向律師咨詢意見。

    李律師在了解該公寓的詳細信息后指出：翁先生出資建造的這套房子存在著巨大危險，該公寓開發商并沒有該項目所用地塊的一切權，翁先生沒有辦法拿到房子的一切權，出售許諾翁先生的紅本房產證底子無法完成，實際上翁先生并非購房而是租房；并且該地塊是鄉村團體用地，翁先生與開發商簽訂的合同是無效合同。李律師主張翁先生不要“購買”這種危險大、沒有產權的公寓。

    聽完律師的分析及主張，翁先生當即決議要求售樓處交還她交的六萬元定金，但屢次與出售人員溝通無果，對方態度強硬，清晰表明定金不予交還。在屢次受阻后，翁先生決議尋求律師協助，委托陳旺律師擔任其代理人，代為處理此事。

    李律師承受委托后，安排團隊律師與翁先生一同到售樓處了解狀況，并與樓盤擔任人交涉。在律師團隊的努力下，開發商終究贊同退買房定金。

律師提示：

一、留意以租代售圈套，購房前須先清晰不動產權歸屬。

    項目所用地塊的產權歸于村社區經濟聯合社（以下簡稱“X村社區”），開發商僅僅租了該地塊用以開發運營，地塊上的不動產物業歸土地出租方（X村社區）一切，即開發商與翁先生協作建造的房子，終究一切權是歸X村社區一切。開發商美其名曰能取得紅本房產證，事實上翁先生連綠本房產證都無法取得，由于翁先生僅能擁有合建房子的運用權，并且這運用權并不穩定，一旦開發商與X村社區之間的土地租借合同發作膠葛導致免除，X村社區將收回土地及地上的不動產，到時候翁先生連合建房子的運用權都無法享有。

二、運用鄉村團體用地建造的房子切勿購買。

    鄉村團體建造用地的運用范圍有嚴格限制，僅限于鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建造、鄉村村民住宅等三類鄉（鎮）村建造。項目所用地塊一切權歸X村社區一切，歸于鄉村團體建造用地。X村社區將團體用地租借給了開發商，而開發商用來開發建造房地產，并以一起出資建房的名目掩蓋以租代售的狀況，實際上是違背了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民團體一切的土地的運用權不得出讓、轉讓或許出租借于非農業建造；可是，契合土地利用總體規劃并依法取得建造用地的企業 ，因破產、兼并等情形致使土地運用權依法發作搬運的在外?！币约啊秶鴦赵恨k公廳關于嚴格執行有關鄉村團體建造用地法律和方針的告訴》“單位和個人不得不合法租借、占用農民團體一切土地搞房地產開發?！钡纫巹t，歸于不合法運用鄉村團體建造用地。翁先生簽訂的一起出資建房確認書以及即將簽訂的協作建房合同由于違背法律強制性規則而歸于無效合同。一旦合同被認定為無效，翁先生將損失合建房子的運用權，認為花費時間精力金錢能購買到心儀的房子，終究卻將歸入別人手中。

    項目所用地塊的產權歸于村社區經濟聯合社（以下簡稱“X村社區”），開發商僅僅租了該地塊用以開發運營，地塊上的不動產物業歸土地出租方（X村社區）一切，即開發商與翁先生協作建造的房子，終究一切權是歸X村社區一切。開發商美其名曰能取得紅本房產證，事實上翁先生連綠本房產證都無法取得，由于翁先生僅能擁有合建房子的運用權，并且這運用權并不穩定，一旦開發商與X村社區之間的土地租借合同發作膠葛導致免除，X村社區將收回土地及地上的不動產，到時候翁先生連合建房子的運用權都無法享有。